부동산 (Real Estate)

1. 정의 (Definition)

부동산(Real Estate)은 토지와 그 위에 정착된 건물(아파트, 상가, 빌딩 등)을 말한다. * 투자 관점에서는 "움직일 수 없는 실물 자산에 자금을 묻어두고 인플레이션을 방어하는 행위"로 정의된다.

2. 수익 창출 방법 (Two Ways to Earn)

1. 시세 차익 (Capital Gain): 싸게 사서 비싸게 파는 것. 한국의 아파트 투자는 대부분 여기에 초점이 맞춰져 있다. (전세 끼고 사는 '갭투자'가 대표적)
2. 임대 수익 (Income Gain): 매달 들어오는 월세. 은퇴자들이 선호하는 상가나 오피스텔 투자가 여기에 해당한다. (주식의 배당과 같다.)

3. 핵심 특징: 레버리지 (Leverage) ★

부동산 투자의 꽃이다. 주식은 내 돈 1억으로 1억어치를 사지만, 부동산은 내 돈 1억에 대출(또는 전세금) 4억을 껴서 5억짜리 자산을 살 수 있다. * 효과: 집값이 10%만 올라도(5억 -> 5.5억), 내 투자 원금 대비 수익률은 50%(5천만원 이익 / 1억 투자)가 된다. * 반작용: 집값이 떨어지면 손실도 그만큼 증폭되어 '깡통 전세'나 '하우스 푸어'가 된다.

4. 장점과 단점 (Pros & Cons)

• 장점:
  • 실물 자산: 휴지 조각이 되는 주식과 달리, 땅과 건물은 망해도 남는다.
  • 인플레이션 헷지: 화폐 가치가 떨어지면 실물인 집값은 오른다.
• 단점:
  • 환금성 부족 (Illiquidity): 가장 큰 리스크다. 급하게 돈이 필요해도 오늘 당장 팔 수가 없다. (거래 절벽 시 몇 년간 묶일 수 있음)
  • 높은 거래 비용: 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세, 중개수수료 등 세금과 비용이 매우 크다.

5. 지표: 캡 레이트 (Cap Rate)

상업용 부동산의 수익성을 평가하는 지표다. $$\text{Cap Rate} = \frac{\text{연간 순영업소득(NOI)}}{\text{부동산 매입 가격}}$$ * 이 수치가 은행 이자율보다 높아야 투자 가치가 있다.